賃貸の敷金の返還（日暮里駅台東区/滝口総合司法書士事務所の相続・遺言ブログ）

最近よく、賃貸物件を解約したのだが、賃貸人が敷金を返還してくれないというようなご相談を受けます。敷金はあくまで賃貸人に預けたお金ですから、理由が無い限りは、返還してもられるはずです。ではどんな時に敷金は返還されないのでしょうか？

例えば、解約時に未払い賃金がある場合です。未払い賃金がある場合は、当然に敷金から、その金額は差し引かれてしまいます。賃金は賃借人が支払わなければならないものですので、当然ですね。

あとは、賃借人が原状回復費用を負担しなければならない場合です。賃借人が故意や過失によって、貸室を破損や汚損した場合には、賃借人は貸室を現状回復する費用を負担しなければなりません。しかし、あくまで賃借人に故意や過失があった場合であって、通常の範囲内で使用して劣化したものや、経年劣化によるものは、賃借人が負担する義務はありません。これを通常損耗といいます。通常損耗は原則として、賃貸人が負担しなければならないのです。どのような場合が通常損耗にあたるかというのは、よく争いになる事項ですが、国土交通省のガイドラインを目安とするのがよいかと思います。

そして、よく問題になるのが、契約書に賃借人がクリーニング費用等を負担すべき旨の特約がある場合です。賃借人の方は、契約書や法律に詳しくないので、特約をよく確認せずに賃貸借契約を結んでしまう場合が多々あります。では特約に記載してあれば、全て賃借人が負担しなければならないのでしょうか。これは消費者契約法の観点からも、問題があります。また、判例は、通常損耗について賃借人が原状回復義務を負うためには、賃借人が補修義務を負担することになる上記義務の範囲につき、賃貸借契約書自体に具体的に明記されているか、賃借人が口頭により説明し、賃借人がその旨の特約が明確に合意されていることが必要であることが必要であると判示しています。これはケースバイケースで判断されますが、契約書に賃借人が負担する通常損耗の範囲の記載が無ければ、特約が有効とはいえないわけですね。